W polskim prawie akt notarialny jest dokumentem niezbędnym do przeniesienia własności nieruchomości. Niezależnie od tego, czy umowa dotyczy sprzedaży, kupna czy darowizny, akt notarialny jest ostatnim i najważniejszym dokumentem, który warunkuje ważność zawartej między stronami umowy. Wizyta u notariusza lub (w szczególnych przypadkach) u asesora notarialnego jest momentem, w którym dochodzi do weryfikacji wszystkich przygotowanych do sprzedaży dokumentów. Jakie treści muszą znaleźć się w akcie notarialnym? Na co naprawdę trzeba zwrócić uwagę?
Proces kupna i sprzedaży nieruchomości może, ale nie musi, być stresujący. Kiedy obie strony zbliżają się do momentu finalizacji transakcji, przed kupującym staje ważne zadanie. Musi znaleźć i wybrać kancelarię notarialną, która sporządzi akt notarialny i doprowadzi do przeniesienia własności nieruchomości. Jeśli korzystasz z usług biura nieruchomości, będzie dużo łatwiej. Możesz bowiem liczyć na to, że pośrednik uruchomi swoje kontakty i zaprowadzi Cię w ręce zaufanej osoby, która zadba o prawidłową finalizację transakcji.
Przyjęło się, że kancelarię notarialną wybiera kupujący, bo to właśnie on ponosi wszystkie koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty podatków. Jeśli znajdujesz się w sytuacji odwrotnej do tej przedstawionej powyżej i korzystasz z usług biura nieruchomości w procesie sprzedaży swojego lokalu mieszkalnego, zatrudniony przez Ciebie pośrednik poleci kupującemu sprawdzonego notariusza, który zadba o bezpiecznej sfinalizowanie transakcji i będzie czuwał nad jej prawidłowym przebiegiem. Notariusze bywają różni, mają też różne style pracy i sposoby nawiązywania kontaktów z klientami i pośrednikami. Im mniej niewiadomych w tej kwestii, tym lepiej. Po prostu.
.
Jakie dokumenty trzeba przygotować dla notariusza?
Jeśli korzystasz z usług biura nieruchomości, raczej nie musisz znać szczegółowej odpowiedzi na to pytanie. Zatrudniony przez Ciebie pośrednik przygotuje dokumenty niezbędne do podpisania aktu notarialnego, a kwestie prawno-formalne nie będą dla niego zagadką, a najprostszym równaniem, które recytuje z pamięci nawet przebudzony w środku nocy. Już na etapie zapoznawania się z konkretną ofertą, pośrednik przygotuje Cię do podpisania aktu notarialnego.
.
Superbohater to superpośrednik
Pośrednik w pierwszym kroku określi, jakie prawo do lokalu będzie przedmiotem sprzedaży. Zweryfikuje, czy jest to lokal mieszkalny, czy nieruchomość stanowi odrębny podmiot własności czy posiada nierozłączne prawa towarzyszące, czy może jest to lokal spółdzielczy z własnościowym prawem do lokalu lub ograniczonym prawem rzeczowym bez praw do nieruchomości wspólnej. Dla pośrednika będzie to podstawowa informacja, którą w pierwszej kolejności przekaże notariuszowi. Zweryfikuje dokumenty potwierdzające prawa do lokalu w księdze wieczystej oraz prawa do nabycia lokalu, które są niezbędnym elementem w procesie sporządzania aktu notarialnego. Brzmi skomplikowanie? Być może, ale na pewno nie dla pośrednika.
.
Zapisy księgi wieczystej – co to takiego?
Sprawa wygląda następująco – każdy lokal mieszkalny, który stanowi odrębny podmiot własności, posiada księgę wieczystą. Wyjątek stanowią lokale spółdzielcze własnościowe, które mogą, ale nie muszą posiadać księgi wieczystej. Jeśli tego rodzaju lokal ma zostać zakupiony z kredytem, założenie księgi wieczystej jest konieczne dla ustanowienia na rzecz banku hipoteki i wpisania jej w IV dział nowo utworzonej księgi wieczystej, która określa prawa do danego lokalu. Pośrednik bezwzględnie zweryfikuje podstawę nabycia oraz księgę wieczystą nieruchomości, jeśli tylko ona istnieje. Jest to niezbędne np. do zweryfikowanie nieścisłości lub sprzeczności i wyjaśnienia ich przy pomocy okazania dodatkowych dokumentów lub złożenia oświadczeń woli stron. Odpowiedzialny pośrednik nieruchomości wskaże, jakie dokumenty sprzedający musi przygotować, aby możliwe było sporządzenie aktu notarialnego. Poinformuje również o prawno-skarbowych skutkach, na które musi być przygotowany.
.
Czy w takich dokumentach mogą pojawić się błędy?
Oczywiście. I chociaż mówi się, że jedna jaskółka wiosny nie czyni, to już jedna literówka może sprawić trochę problemów. Oczywiście nie jest to kwestia, której nie da się wyjaśnić prawnie i zweryfikować. Błędny zapis w podstawie do nabycia lokalu, np. taki dotyczący kondygnacji również może skutkować błędnym zapisem w księdze wieczystej lokalu. Kwestie te trzeba sprostować i wyjaśnić, bo w przeciwnym wypadku uniemożliwią one dokonanie prawidłowych zapisów w akcie notarialnym.
.
Sprzedawany lokal – prawa i obciążenia – szybko do weryfikacji.
Dokumenty takie jak podstawa nabycia oraz księga wieczysta dadzą pośrednikowi jasny komunikat – będzie wiedział, jakie prawa związane są ze sprzedawanym lokalem mieszkalnym i jakie dany lokal posiada obciążenia. Jest to ważne, aby ustalić np. czy wraz z zakupem lokalu mieszkalnego dochodzi równocześnie do zakupu gruntów umożliwiających dojazd do budynku. Nie chcesz chyba znaleźć się w sytuacji, w której kupisz lokal mieszkalny, ale nie będziesz miał prawa do niego ani dojść, ani dojechać.
.
Jakie informacje notariusz umieści w akcie notarialnym?
Przede wszystkim szczegółowo opisze stan prawny lokalu oraz sam lokal. W akcie notarialnym znajdą się informacje o numerze Księgi Wieczystej, podstawie nabycia, właścicielach, adresie nieruchomości i jej powierzchni użytkowej, pomieszczeniach przynależnych (o ile takie istnieją), pomieszczeniach wchodzących w skład lokalu, stanie technicznym nieruchomości, piętrze na którym się znajduje itd. Akt notarialny określi również obciążenia i uprawnienia, które wiążą się z danym lokalem.
Inne dokumenty, które warto zabrać ze sobą do kancelarii notarialnej, to np. zaświadczenie zarządcy nieruchomości (oczywiście jeśli lokal jest częścią spółdzielni mieszkaniowej). Dokument ten informuje, że sprzedający nie zalega z opłatami czynszowymi z tytuły posiadanego do lokalu prawa. Zaświadczenie z ewidencji ludności, które pokaże notariuszowi, że w danym lokalu nie ma zameldowanych osób, również będzie pomocne. Dokumenty te dają podgląd na aktualną sytuację prawną nieruchomości.
.
Prawa do lokalu, okej. Ale co z danymi osobowymi?
Oczywiście, informacje podstawowe o stronach przystępujących do aktu notarialnego, są obowiązkową częścią. Dane personale, stan cywilny, informacje o prowadzonej działalności gospodarczej i ewentualnych pełnomocnikach, muszą zostać uzupełnione jeszcze przed ostatecznym czytaniem aktu notarialnego. Podobnie jest zresztą z ceną za nabywane prawo do lokalu, terminem i sposobem zapłaty oraz datą wydania lokalu kupującemu.
Akt notarialny zachodzący między nabywcą a kupującym sprawia, że dany lokal staje się własnością kupującego, ale kupujący staje się posiadaczem nieruchomości dopiero w momencie, kiedy następuje przekazanie lokalu – wiedziałeś? Warto pamiętać, że tego momentu wszelkie opłaty z tytułu eksploatacji nieruchomości ciążą jeszcze na sprzedającym. Podczas finalizowania transakcji należy zadbać też o podpisanie przez strony protokołów zdawczo-odbiorczych, które określą rozwiązanie umów sprzedającego np. z dostawcami mediów.
.
Kupujący i jego obowiązki podatkowe wynikające z podpisania aktu notarialnego
Zakup lokalu z rynku wtórnego związany jest z pojawieniem się obowiązków podatkowych względem kupującego. Jest to podatek PCC, który pobiera notariusz. Jeżeli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego podatku PCC nie będziesz musiał płacić.
.
Ależ to skomplikowane!
Zdajemy sobie sprawę, że może brzmieć to skomplikowanie. Najważniejsze jest jednak to, aby Twój pośrednik znał podstawy procesu sporządzania aktu notarialnego i dokonał dla Ciebie potrzebnej analizy dokumentów, zdejmując tym samym z Twoich barków niepotrzebne stresy i gonitwę hałaśliwych myśli.
…
Niniejszy artykuł nie stanowi opinii prawnej. W celu uzyskania dodatkowych informacji prosimy o kontakt z naszym agentem – tel. 500 253 454.