Sprzedaż domu nierzadko rozciąga się do długich miesięcy, maksymalny statystyczny czas sprzedaży nie przekracza 18 miesięcy. Co to oznacza? Że prawdopodobnie właśnie ktoś podjął decyzję o wystawieniu ogłoszenia nieruchomości, którą będziesz chciał kupić! Specjalnie dla Ciebie na każdy miesiąc Twojej drogi do drzwi nowego domu nasza licencjonowana agentka nieruchomości Anna Kwiatkowska przygotowała listę błędów, które mógłbyś popełnić. Dowiedz się jak ich uniknąć, a już wkrótce przywita Cię uśmiechnięty właściciel z przygotowanymi dla Ciebie kluczami. Gotowy na wyprawę?
- Nie doceniasz kosztów!
Podstawowy błąd kupujących nieruchomość po raz pierwszy. Zakup domu wiąże się z dodatkowymi kosztami okołotransakcyjnymi takimi jak:
- 2% podatku od czynności cywilno-prawnych w przypadku domów z rynku wtórnego
- koszt notariusza (określony ustawą, w przypadku nieruchomości w zakresie cenowym 60.000-1.000.000 to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł), jak go wyliczyć?
Jeśli dom kosztuje 420.000 zł, koszt liczymy od kwoty 360.000 zł (1010 zł + 1440 zł), a więc 2450 zł. Co to dla Ciebie oznacza? Notariusz nie może od Ciebie żądać zapłaty wyższej niż podana w Twoich wyliczeniach
- wpisy do księgi wieczystej (np. prawo własności 200 zł, wpis hipoteki banku 200 zł + 19 zł opłaty skarbowej)
- dodatkowe koszty jak opłaty sądowe i wypisy aktu (minimum 150 zł)
- oraz wiele innych…
Jak najlepiej wyliczyć pełne koszty danej transakcji? Jeżeli oferta jest obsługiwana przez biuro nieruchomości, poproś agenta, żeby przygotował dla Ciebie zestawienie opłat jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, żeby uniknąć rozczarowania, lub co gorsze postawienia przed faktem, że nie dysponujesz dodatkową gotówką!
Jeśli oferta, którą znalazłeś jest prowadzona w trybie prywatnej sprzedaży właściciela rozważ współpracę z pośrednikiem, możesz sporo zaoszczędzić, przede wszystkim dlatego, że biura współpracują z wieloma kancelariami notarialnymi oferując swoim klientom zniżkę, a za samo przeprowadzenie transakcji pobierają symboliczne kwoty (ok. 1000 zł).
2. Nie przyspieszaj podejmowania decyzji – chcesz mieć wszystko obok miejsca zamieszkania? Tak, dostęp do infrastruktury osiedli jest dzisiaj w cenie! Ale pamiętaj, że to wiąże się z natężonym ruchem… Albo znajdziesz się w sytuacji, w której odnalazłeś idealny dom: 3 pokoje, ogród na tyłach budynku…, ale może są tańsze i znajdujące się w lepszym środowisku/otoczeniu? Będziesz wiedział czego chcesz, gdy obejrzysz ich więcej. Im więcej uczysz się o domach, tym większą pewność siebie zdobywasz, która pomoże Ci podejmować dobre decyzje.
Analogicznie – Przeciąganie decyzji może kosztować Cię utratę intratnej transakcji, a przede wszystkim domu marzeń!
Nie bądź zbyt wybredny, bo może Cię to kosztować więcej przy kolejnej ofercie, na którą będziesz zmuszony się zdecydować uciekającym Ci przez palce czasem.
3. Planujesz dla teraźniejszości – Nie sugeruj się stanem nieruchomości i jej otoczenia, nie przywiązuj się do tego, co zastałeś podczas oględzin domu – sąsiedzi mogą się zmieniać, i to nawet dość często…
4. Podpisujesz umowę przedwstępną bez zabezpieczenia Twoich środków: poproś o potwierdzenie z banku, że wypłacą potrzebną sumę, gdy ją potrzebujesz. Deklaracja banku nigdy nie może być pewna w 100%, ale może okazać się pomocna na dalszym etapie i uratować cały proces zakupu nieruchomości w najbardziej kluczowym momencie.
5. Mylisz ubezpieczenie przeciwpożarowe z ubezpieczeniem domu: (w przypadku pożaru polisa na dom nie obejmie wyposażenia). Sprawdź warunki ubezpieczenia, abyś miał pewność, że w przypadku tragedii dostaniesz odszkodowanie nie tylko za dom, ale także za utracone znajdujące się w nim oszczędności, lustra, a nawet psa!
6. Wybór domu nie może być ważniejszy od wyboru okolicy. Sąsiedztwo może zupełnie nie odpowiadać Twoim potrzebom, choć sporządziłeś listę rzeczy, które musi mieć dom i ten właśnie wszystkie je ma. Co wtedy? Jeżeli nie chcesz żałować utraty świetnego domu, a kultura i udogodnienia, na których Ci zależy, w minimalnym stopniu pasują do Twoich wartości i stylu życia, warto zagryźć zęby. W innym przypadku pomyśl sobie o tym, że bez problemu odrestaurujesz łazienkę, ale nie zmienisz problemów z komunikacją i brakiem szkoły o wysokiej jakości nauczania… Może więc warto poszukać czegoś innego? Czas na kartkę i długopis, zrób bilans! Tę sprawę musisz załatwić sam lub zleć swojemu agentowi analizę potrzeb. Profesjonalny agent pozytywnie zaskoczy Cię właściwymi wnioskami!
7. Szukasz droższego domu niż możesz sobie pozwolić. Poświęć czas na oszacowanie na co Cię stać, a nie stracisz ani czasu ani benzyny na jeżdżenie do domów, na które Cię nie stać. Proste? Owszem! Dlaczego więc najpierw nie poprosić agenta o sprawdzenie zdolności kredytowej? Wielokrotnie klienci kupujący zgłaszają się do biura przeglądając oferty na portalu, a ich uwagę przykuło ogłoszenie domu, który od razu koniecznie chcą obejrzeć na żywo. Porozmawiaj szczerze z agentem, nie wstydź się przyznać, że to Twój pierwszy raz, dzięki temu zaoszczędzisz mnóstwo przykrych i niewygodnych sytuacji.
8. Inspekcja, ekspertyza… Kiedy po długim poszukiwaniu znajdziesz wymarzoną nieruchomość, a Twój czas zaczyna się kurczyć albo dalsze poszukiwania zaczynają Cię frustrować, zapewne będziesz chciał się upewnić, że tym razem wybierasz dobrze. Zlecasz sprawdzenie stanu technicznego doświadczonemu specjaliście? Bądź przy tym obecny, aby zdobywać wiedzę na temat domów! Jeżeli wybierzesz ten, w którym się umówiliście, będziesz miał przewagę być może nad samym właścicielem. To da Ci świetne pole do prowadzenia negocjacji.
9. Kupujesz dom nie odpowiadający Twoim potrzebom. Dobrze się zastanów, co jest Twoim priorytetem – chcesz tańszy dom czy droższy i większy, bo w niedalekiej przyszłości pojawią się dzieci? Myśl perspektywicznie! Zapytaj swojego agenta o szablony decyzyjne. Przy okazji weź pod uwagę swoje finanse – czy za rok też będziesz u szczytu kariery? Wybierając nieruchomość zrób wszystko, aby nie kierować się emocjami, bądź pragmatyczny.
10. Zakładanie, że znasz okolicę. Mimo dobrej znajomości swojego miasta, pamiętaj, że w promieniu kilometra od nowego domu będziesz teraz korzystał z przestrzeni publicznej na zupełnie innych warunkach niż dotychczas. Spójrz na osiedle z innej perspektywy – czy codzienne poruszanie się drogami dojazdowymi do Twojego domu nie będzie wiązało się z przykrościami? Czy znasz skróty, ułatwienia? Czy w godzinach szczytu są tutaj korki? Być może wydaje Ci się, że znasz okolicę, bo jeździsz tędy do pracy o 6:00 rano. To banalny przykład, ale wiem, że zdajesz sobie sprawę z tego, o co nam chodzi! Przespaceruj się po osiedlu o różnych porach w różne dni tygodnia. Przysiądź wieczorem na ławce, posłuchaj dźwięków okolicy. Martwi Cię sklep monopolowy naprzeciw? Boisz się, że wieczorami będzie tłoczyć się pod nim głośno zachowująca się młodzież? Przejdź się tam i sprawdź, do której jest czynny, być może problem po 21:00 nie będzie istniał, a Ty będziesz spędzał wieczór w ciszy na swoim tarasie…
11. Brak zatrudnienia agenta – Odważ się porozmawiać z ekspertem. Zrób research w sieci, poczytaj opinie i popytaj znajomych, kogo mogą Ci polecić.
12. Składasz wniosek tylko w jednym banku. Wśród kupujących nieruchomość krążą obawy, że im więcej złożonych wniosków, tym większe ryzyko odmowy banku, ponieważ to mogłoby oznaczać, że klient usilnie stara się dostać kredyt gdziekolwiek i nie wie gdzie się uda. Nie daj się omamić plotkom. Banki to firma, tak jak każda inna, która walczy o klienta i dzięki niemu istnieje na rynku! Wybierz 3, maksymalnie 4 najlepsze oferty (np. z najniższą ratą, lub najmniejszą całkowitą kwotą odsetek do spłaty), a przekonasz się, że to Ty będziesz rozkładać karty.
We współpracy z biurem nieruchomości pośredniczącym w udzielaniu kredytów można zaoszczędzić przynajmniej 4.300,00 zł. Brzmi nieźle? Nasz rekord to 40.000,00 zł!
13. Nie opróżniaj oszczędności. To bardzo przejrzysta wskazówka. W domu po poprzednich właścicielach zawsze będzie jakaś naprawa! W dodatku, jeśli zachorujesz będziesz potrzebował szybkiej kasy – nie czyść się ze wszystkich zaskórniaków tylko, żeby sfinansować wkład własny. Do zakupu nieruchomości bezwzględnie musisz podejść bardzo rozważnie i z kalkulatorem w ręce! Nie wolno Ci się pozbywać oszczędności życia.
14. Nie rozpraszaj się – zdecydowanie odradzamy zabieranie na oglądanie swoich pociech. Szukanie nurkującego pod zlewem malucha skutecznie odwróci Twoją uwagę od wad i zalet domu, tym samym może też przeszkodzić w zbudowaniu dobrej relacji ze Sprzedającym, która będzie nieopisaną pomocą na etapie negocjacji! Rozważ współpracę z agentem. Zabierze na oglądanie najpierw Ciebie, a potem męża, żebyście mogli wymienić się opieką nad dziećmi. Profesjonalny agent jest dla Ciebie dostępny 24/7 i przeprowadzi prezentację nawet późnym wieczorem, gdy dziecko już śpi.
15. Nie zakochuj się w home stagingu – łatwo ulec urokowi wykończonego pod klucz mieszkania. Pamiętaj, że nieruchomość będzie wyglądała inaczej, gdy rozwiesisz pranie, na dywanie syn porozrzuca zabawki, a na blacie będą kłębić się naczynia po niedzielnym obiedzie. Trzymaj się planu i pamiętaj o swojej liście! Zabieraj ją ze sobą wszędzie, jeśli nie zabierasz ze sobą agenta.
16. Zapominasz, że można wszystko negocjować. Jeśli prowadzisz negocjacje z właścicielem z prywatnego ogłoszenia, zwróć uwagę nie tylko na cenę, ale także na drobne naprawy, których wymaga nieruchomość. Sprzedający to twardy przeciwnik? Pokaż mu, że Ty także! Zapytaj, czy jeśli zostaniecie na uzgodnionym pułapie cenowym będzie skłonny przykleić listwy i dokręcić klamkę w drzwiach, jest wysokie prawdopodobieństwo, że się zgodzi! Dąż do poczucia, że wygrałeś negocjacje.
Świetnie! Teraz masz już plecak pełen niezbędnego know-how. Czas zadzwonić na numer z oferty i zapukać w pierwsze drzwi. Powodzenia!